réduction d'impôt prévue par la loi Pinel est importante, mais ne doit pas être l'élément décisif d'un investissement locatif. Le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et du lieu, mais aussi la durée du loyer doivent être pris en compte. Voici 5 conseils pour investir dans le droit PinelLa .

1- Comparez les loyers en droit Pinel avec les loyers réels

Attention aux loyers couverts

Une personne qui achète un appartement pour le louer par l'intermédiaire de l'appareil Pinel doit respecter une couverture de location . Mais cette couverture coïncide avec les loyers moyens à proximité ? Parce que si le loyer est situé dans la zone au-dessous du plafond Pinel, le rendement ne sera pas montré par le promoteur.

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Par conséquent, il est conseillé de comparer le loyer attendu avec la moyenne de ce qui est pratiqué dans l'environnement.

Calcul de laLouer un logement Pinel

Pour calculer le loyer d'un appartement selon la loi Pinel, nous prenons d'abord le plafond :

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• 17,43 €/m² dans la zone A jusqu'à.
• 12,95 €/m² dans la Zone A.
• 10,44 €/m² dans la Zone B1.
• 9,07 €/m² dans la zone B2 (seulement après approbation).

Notez que les contrats de vente signés dans la zone B2 peuvent s'appliquer à l'exonération fiscale Pinel, mais seulement après approbation.

Utilisez le moteur de recherche Action logement pour déterminer la zone que vous recherchez.

Ensuite, en tant que propriétaire, vous avez la possibilité d'appliquer un multiplicateur sans dépasser 1,2. Ce coefficient est calculé selon cette formule :

Coefficient de multiplicateur Pinel = 0,7 (19/fourchette)

Pour un appartement de 40 m²cela donne 1.17. Inklar, un investissement locatif de 40 m² en droit Pinel peut être 1,17 fois plus cher que leplafond prévu peut être loué. Si le terrain convoité est situé dans la zone B1, vous pouvez le louer jusqu'à 488€ (10,44 €/m² x 1,17 x 40 = 488€).

Comparez la location Pinel avec la location actuelle

L' Observatoire Clameur (Connaître les Rentes et Analyser les Marchés en Urbaine et Rurale) vous permet de consulter les loyers dans les principales métropoles de France . Allez sur leur site Web et recherchez le loyer moyen.

Par exemple, à Nantes (44 Zone B1) des appartements anciens sont loués en moyenne 12,30 €/m² . Le bail d'un appartement de 40 m² est signé pour une moyenne de 492€ . Selon la loi Pinel, l'investisseur louerait donc cette zone pour 417 75€en dessous de la moyenne du parc privé. Il pourrait même utiliser son multiplicateurpour calculer 488 €/mois tout en conservant ses chances de trouver un acheteur.

Mais voici un contre-exemple. A Villejuif (94 Zone A à) le loyer moyen est 17,8 €/m² ou 712€ pour un 40 m² . Dans ce domaine sont les loyers Pinel 17,43 €/m², ce qui permettrait de louer la même superficie pour 697€ . Si l'investisseur applique son multiplicateur, il pourrait théoriquement louer jusqu'à 815€. À 100 €de plus que le marché, il peut avoir de la difficulté à trouver un acheteur.

Pour information : Certains organisateurs montrent leurs prix en dehors du parking. Les places de parking peuvent être incluses dans le prêt si elles font partie du programme immobilier. Dans le cas, au contraire, il est nécessaire de les financer séparément.

2- Choisissez votre emplacement

Préférezzones tendues

L' un des avantages de la location d'investissements immobiliers en droit Pinel, est qu'il vise au logement dans les zones tendues. Ces zones sont des zones urbaines où la demande dépasse l'offre.

À cet égard, l'investisseur est presque garanti de trouver des locataires . Bien que seuls ceux dont le revenu ne dépasse pas un plafond soient maintenus, cette limite est représentative de la population moyenne.

Préférez les villes où il est bon de vivre

Aujourd'hui, les meilleures villes semblent investir, être celles qui ont un vrai projet urbain. Ceux-ci incluent Nantes, Bordeauxou la périphérie de Lyonet Toulouse .

Aussi, n'oublions pas la mobilité des employés. Les outils en ligne permettent à de nombreux ménages de travailler à distanceafin qu'ils puissent déménager dans une ville où c'est un bon endroit pour vivre. Considérez la qualité de vie  : l'écologie, les transports publics, les rues piétonnes et les espaces publics sont des atouts incontestables. Le classement 2020 de l'association Villes et Villages pourrait vous aider à faire votre choix.

Mais attention : vous n'y vivrez pas, mais y investissez. Et à ce stade, le marché pourrait vous donner des surprises désagréables .

Choisissez une ville où les prix par m² sont réalistes

En termes de qualité de vie, peu de grandes villes atteignent la cheville de Nice (06). A 2 heures des meilleures stations de ski, à quelques pas des meilleurs spots de plongée, la capitale des Alpes Maritimes a tout pour Please.

Dans une telle mesure que le loyer moyen de l'espace libre augmente à 16,4 €/m², ce qui656 €/mois pour un appartement de 40 m² ferait. Mais Nice est situé dans la zone A, le propriétaire ne pourra pas dépasser 596€ par mois selon la loi Pinel, après application du coefficient multiplicateur.

Ou un appartement de 40 m² sur la métropole Nice Côte d'Azur coûte :

• 166 000€ dans l'ancien (source : baromètre LPI, publié en janvier 2020),
• 225 000€ dans les neuf (source : Observatoire FPI 3e trimestre 2019).

L' investisseur dans la loi Pinel achèterait donc plus cher à Nice que dans le secteur libre, tout cela moins cher à louer. Le rendement pourrait être meilleur dans l'ancien.

Choix où investir dans la ville

Aujourd'hui, le propriétaire est dans une position de force, parce que l'offre de location est inférieure à la demande. Mais cela ne peut pas être le cas dans 10 ans. Par conséquent, il est préférable d'utiliser votre emplacement basé sur le long termeDes critères tels que la proximité des commerces et des services à choisir.

Les avantages d'un bon emplacement :

• arrêt de tramL' le plus proche se trouve à seulement quelques minutes de marche.
• Lescentres commerciaux ne sont qu'à quelques arrêts.
• Lesécoles sont proches du programme immobilier.
• Les hôtes de l'hôtel se trouvent à 10 minutes de marche du centre de la ville.
• La vue depuis la fenêtre du salon n'a pas de vue sur l'autoroute.

3- Comparaison de la rentabilité du loyer

Soyons clairs, la loi Pinel a beaucoup de concurrents. Il est possible d'investir dans des actions de SCPI, d'acheter un EHPAD ou même de se tourner vers l'ancien déficit de coopération et de terres.

Il y a beaucoup d'offres sur Internet, toutes montrant un rendement excessif de loyer . Le même développeur propose égalementplusieurs tailles d'appartements, orientés et situés différemment. Avant de signer, il est préférable que l'investisseur calcule le rendement de son pari.

Emprunter Malin offre un calculateur de revenu locatif, l'un des rares à considérer :

• Le coût des intérêts sur le crédit,
• la charge des impôts et des cotisations sociales.

4- Déterminer quand le remboursement d'impôt viendra

taxe Pinel ne s'applique pas automatiquementLa aux investissements locatifs effectués au cours de l'année. La réduction de taxe est valable pour l'année de location.

Si un ménage veut réduire l'impôt sur son revenu cette année, il doit :

• acquérir un appartement construit et livré ;
• percevoir leur premier loyer avant le 31 décembre.

Par exemple, supposons qu'un investisseur achète un appartement en mars 2020. Supposons que la livraison au 4ème trimestre de 2021a lieu. Supposons que son locataire s'installera en janvier 2022 . Dans ce cas, il ne peut appliquer son remboursement d'impôt à son revenu qu'en 2022.

Le ministère des Finances lui verse sa réduction d'impôt deux fois par an par chèque dès son retour aux autorités fiscales.

5- Sélection de la durée du loyer

Bien que la période de location imposée par la Loi Pinel soit souple, elle demeure implacable. Le contribuable est obligé de louer pendant cette période , sinon il devrait rembourser les réductions d'impôt perçues par le ministère des Finances.

Cependant, seuls 6 ans, 9 ans ou 12 anspeuvent être loués . Nous ne pouvons pas louer 5 ans, 7 ans ou 10 ans.

Prenez l'exemple que les parents achètent un nouveau studio dans une ville universitaire, en attendant l'étude de leurs aînés . Allons prendreque ces études arriveront dans huit ans . Les parents doivent louer pendant au moins 6 ans.

S' ils décident de louer la 7ème année, ils ne peuvent pas demander une réduction d'impôt dans la 7ème année, sinon ils sont obligés de louer jusqu'à la 9ème année.

Toutefois, il convient de noter que la loi Pinel leur permet de louer à un parent, à condition que celui-ci remplisse les conditions. Vous serez alors en mesure de donner les vacances actuelles du locataire, conformément au Code du logement.